Título ejecutivo

En los estados que lo contemplan, el estado de cuenta del condominio, firmado por quien la ley señala y acompañado del acta de asamblea que fijó las cuotas, es título ejecutivo: el juez puede ordenar el embargo desde el inicio del juicio en vez de esperar a que se pruebe la deuda.

No existe en todos los estados

Entre las leyes revisadas, la mayoría lo prevé, pero el Estado de México, Querétaro y Puebla no. Ahí el cobro va por juicio ordinario, que es más lento y más caro. Es lo primero que hay que averiguar antes de armar una estrategia de cobranza, y está resuelto por estado en la ley de condominios por estado.

Por qué se caen las demandas

Casi siempre por forma, no por fondo. Un criterio del Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito exige exhibir el acta que contenga las cuotas establecidas previamente a su exigibilidad. Un acta que reconoce adeudos hacia atrás no sirve: la cuota tuvo que estar aprobada antes de generarse.

Los otros dos motivos frecuentes son la firma y el archivo. Donde la ley pide la firma del administrador y la del presidente del comité de vigilancia, un comité que no firma bloquea la cobranza. Y donde nunca se protocolizó el acta que fijó la cuota, no hay con qué acreditarla.

Dos criterios útiles

No hace falta exhibir los recibos de pago para que proceda la acción ejecutiva. Y no se pueden reclamar cuotas que venzan después de las liquidadas en la demanda: para esas hay que volver a demandar.

Lo que sí depende de la administración

Que las actas estén completas y protocolizadas, que los estados de cuenta se emitan con la firma que exige el estado y que los cargos tengan fecha de vencimiento clara. Eso se prepara años antes del juicio, no la semana en que se decide demandar.

Esto no es asesoría legal. Antes de demandar, consulta a un abogado con la ley de tu estado en la mano.