Morosidad
La morosidad es la parte de las cuotas que no se cobró en el plazo acordado, y se mide como porcentaje de lo que se debió recaudar.
También se le dice cartera vencida, cuotas vencidas.
La morosidad es el porcentaje de la cuota que no entró. Se calcula contra lo facturado del periodo, no contra el número de vecinos: veinte unidades que deben un mes pesan distinto que dos que deben dos años.
De qué tamaño es el problema en México
Con datos de 786 comunidades y más de 80,000 unidades, la morosidad ponderada nacional era de 30.5% a julio de 2025. Nuevo León reportaba 23% y Jalisco 20.5%. La causa que aparece citada no es solo la falta de dinero: también el olvido, la desorganización y que el vecino no sabe en qué se está gastando lo que paga.
Ese último punto es el que sí está en manos de la administración. Un condominio que publica en qué se fue el dinero cobra mejor que uno que solo manda recordatorios.
Cuándo se considera moroso
Depende del estado y del reglamento interno. Entre las leyes revisadas, los umbrales van de dos cuotas ordinarias vencidas a seis, y varios estados no fijan ninguno y lo dejan al reglamento. Antes de rotular a alguien como moroso, revisa cuál aplica en tu caso: de ese umbral suelen colgar consecuencias como perder el voto en asamblea.
Qué hacer antes de demandar
La cobranza judicial es cara, lenta y se cae por detalles de forma. Antes están el recordatorio con estado de cuenta a la mano, el contacto directo, el convenio de pago con plazo escrito y el recargo aplicado con regla conocida. Cuando el juicio llega, lo que lo sostiene es el acta de asamblea previa que fijó la cuota y el estado de cuenta firmado por quien exige tu estado.
Lo que no conviene hacer
Publicar la lista de morosos en la entrada, cortar el agua o negar el acceso a la unidad son prácticas comunes y arriesgadas. Ninguna sustituye al cobro y todas pueden voltearse en tu contra. Si tu reglamento contempla suspender algún servicio, revisa que la ley de tu estado lo permita y que exista el acuerdo de asamblea que lo autorice.
En Kondable
El reporte de morosos ordena por antigüedad de saldo y sale de los mismos cargos y pagos que ve el residente en su estado de cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Se le puede cortar el agua a un residente moroso?
Es terreno disputado. Hay estados cuya ley lo permite con autorización de la asamblea o del comité y excluyendo expresamente el agua, otros que no lo prevén, y criterios judiciales encontrados. Revisa la ley de tu estado y consulta a un abogado antes de aplicarlo.
¿La deuda se va con el propietario que vende?
En varios estados el adquirente responde solidariamente por los adeudos de la unidad, y por eso el notario pide la constancia de no adeudo antes de la escrituración. La deuda sigue a la unidad más de lo que la gente supone.
¿Las cuotas vencidas prescriben?
Sí. La Suprema Corte ha resuelto que las cuotas condominales están sujetas a prescripción negativa, así que dejar correr los años tiene costo. El plazo depende de la legislación aplicable.
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