Ley de condominios en Ciudad de México

La Ciudad de México es la entidad con el marco condominal más desarrollado del país, y la única con una autoridad dedicada al tema: la Procuraduría Social, PROSOC, que registra administradores, certifica, media conflictos y recibe las actas de entrega-recepción. Eso cambia el oficio: aquí hay a quién acudir cuando la administración no entrega cuentas, y hay un trámite que cumplir aunque nadie reclame.

Lo que más cuesta equivocarse

El estado de cuenta con dos firmas. El artículo 59 lo convierte en título ejecutivo, que es lo que permite demandar sin juicio previo. Pero pide la firma del administrador y la del presidente del comité de vigilancia. Sin el comité integrado, o con un comité que no firma, la cobranza judicial se cae antes de empezar. Integrar el comité no es un trámite de forma: es el requisito para poder cobrar.

El tope de 9% anual. Es de las pocas leyes del país que escriben un número para el interés moratorio. Un reglamento interno que cobre 3% mensual está por arriba del tope y no se sostiene ante un juez, por más que la asamblea lo haya aprobado.

La convocatoria extraordinaria sin plazo. La ordinaria pide siete días. La extraordinaria pide "la que exijan las circunstancias", lo que suena cómodo hasta que alguien impugna un acuerdo caro alegando que no tuvo tiempo de enterarse. Cuando el asunto es dinero, conviene usar los mismos siete días.

Asambleas

El quórum de primera convocatoria es del 75% de los condóminos, un umbral que casi ninguna asamblea alcanza. Por eso la práctica es citar de una vez a segunda y a tercera: la segunda resuelve con mayoría simple de los asistentes y la tercera se celebra treinta minutos después. Anunciarlas todas en la misma convocatoria ahorra convocar dos veces.

El voto se cuenta por indiviso, salvo en condominios de interés social, donde vale un voto por unidad.

La constancia de no adeudo

Es obligatoria y hay que emitirla en cinco días hábiles. Importa más de lo que parece: quien compra una unidad responde solidariamente por el adeudo que traía. Una constancia mal emitida traslada una deuda que no era del comprador, y una que no se emite a tiempo detiene una escrituración.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cortarle el agua a un moroso en la Ciudad de México?

No. La ley permite suspender servicios por acuerdo de asamblea, pero el agua nunca. Cortar el suministro de agua expone a la administración a una queja ante PROSOC y a responsabilidad personal.

¿Cuánto interés moratorio puedo cobrar?

Hasta 9% anual. Es un tope, no una tasa sugerida: el reglamento interno puede fijar menos, nunca más.

¿El administrador tiene que estar registrado?

Sí. PROSOC lleva el registro de administradores y exige certificación. Un administrador sin registro sigue administrando de hecho, pero queda en desventaja en cualquier controversia.

¿Qué pasa si el comité de vigilancia no quiere firmar el estado de cuenta?

Se pierde la vía ejecutiva mientras no firme. La salida es de asamblea, no de despacho: integrar o renovar el comité. Es el punto donde más cobranza se atora en la ciudad.